新版租賃契約上路，房東房客請注意！

股市站上萬點之後，一路飆升，這波跟上浪潮的，沒有大賺也是小賺一筆。小富婆好友LISA，口袋滿滿，贖回部分獲利，買了小套房，打算當起包租婆，如果你也是新手房東上路，先看這裡！

 

你也考慮當包租婆嗎？新手房東上路，房租收入如何繳稅、契約去哪下載、電費怎麼計算，一次報你知！

 

 

房租收入，如何繳稅？

若房東為自然人身分，每年五月報稅季，應將租賃收入填入申報，計算公式如下：

租賃所得＝租金收入－必要費用

所謂的「必要費用」，可採列舉方式，把修繕、管理、利息、稅費和相關保險費用等條列扣除；或者簡單以年度房租的43％來估算必要費用金額，也就是說，以房租收入的57%作為「租賃所得」申報。

 

租賃契約，寫租金、租期就好了嗎？

過去的素人房東，簽訂租賃契約，隨便在書局買一份簡易合約，就算有個交代。直到惡房東事件爆發，租賃市場缺乏制度的問題才逐漸浮上檯面，終於在2020年有了一個新版的租賃契約，具體約束租賃雙方的權益。因此，自九月一日起當房東簽訂租賃契約，得採用新版的租賃契約，內容針對電費收取計算方式、修繕責任，都需條列雙方共識約定，新式契約範本可在內政部官網下載。

 

住宅租賃電費，是全年統一 標準嗎？
 

一般家庭用電多以累進電價計算，每度電的費用會隨著使用電量按比例增加，而坊間分租套房、雅房雖然多有各自的電表，但最終還是整戶累計。因此，若整層居住人數多，總用電量仍高，常見的租屋電費收費標準是每度4～5元，不過也聽說有收到9～10元的情況，導致糾紛。新版「住宅租賃契約書範本」就明確規定電費，需以「夏月」及「非夏月」分別計價，且不能超過台電的「夏季用電量最高級距金額」，以去年來說是每度6.41元，以此為上限。

 

可於內政部官網下載的新版租賃契約，內容針對電費收取計算方式、修繕責任， 都需條列雙方共識約定，保障權益。

 

為避免房客欠費，押金 可以多收一點嗎？
 

簽約時，應出示有權出租住宅的證明文件，且押金不得超過2個月。房客遺留物經房東催告後，若仍不取回，則可予以拋棄，若產生清潔費用，則可以在押金扣除。若房客要將房子轉租，必須經過房東同意；只要在合約期限內，房東不得藉任何理由要求調漲租金。

 

出租給房客營業 使用，要注意什麼？
 

如果房東身分是自然人，租給房客作營業使用，月租金滿2萬元，就應繳納「1.91%二代健保補充保費」，若月租金「超過」2萬元，也就是20001元起，房客就得代扣繳「10%租金扣繳稅款」，若月租金僅2萬元，則免代扣繳稅款。

 

租約的精神就是在保障租賃雙方權益，由於多數的租客不是學生就是小資上班族，對於法令和自身權益不太了解，角色上相對弱勢。過去合約多以房東提供為準，而新版租賃契約針對常有爭議項目，包括電費計算、修繕責任，以及租約期間不得調漲租金，給予明確規定，尤其帶看時雙方就需要出示相關證件，避免遇到沒有代理權的「惡」房東。

 

若發現房客損壞或轉租，可終止租約嗎？
 

新版租賃契約當然也保護房東，房客若有「危害公共安全」、「損害建築結構安全」或「擅自轉租」等情形，房東可立即終止租約，透過明確的規範健全租賃市場。

 

提醒現在已經有房出租的房東或租屋族，若新簽的租賃契約與新版租賃契約內容有不符，可以要求房東修改或重新簽訂。若有房東會趁簽新約調整租金，建議雙方妥善溝通，在互惠前提下，保護自我權益。若真的協調未果，引起消費爭議，可以訴諸消保官或區公所協助調解。