大公、小公計算潛規則

看房時，一般民眾都會在意公設的比例。

很多購屋族買房最大的兩難，到底是要買比較經濟實惠的公寓，還是要買屋齡輕又很多設施的新大樓？除了屋齡新舊問題，其實最大的癥結點還是擔心把錢花在「看得到用不太到」的公設。

很多人對於公設比有數字迷思，甚至在看房時，看到社區的中庭花園面積大，直覺認為該社區的公設比就一定很高，事實上所謂公設，指的是社區住戶可共同使用，具有「頂蓋」的公共設施，換句話說一樓的露天空間或中庭只能算法定公共空間，並不列入公設面積。一般公設可分為「大公」、「小公」，簡單來說，大公是全體住戶共同持有，像是大廳、機電空間、避難室，小公的則是指該層住戶共有面積，例如每層樓的梯廳與樓梯間。

在民國94年7月《建築法規》新制實施之後，不但8樓以上建物強制設置「雙安全梯」，緊急升降梯梯間也必須設置獨立出入口的排煙室；兩項新規定讓「公設比」提高5％左右。30％以上的高公設產品將成為常態，換句話說，在民國94年之前蓋的房子，公設比相對小。

公設比的算法，基本上就是在不考量車位面積的情況下，共有部分占所有面積的比例，也就是（大公＋小公）／（主建築物面積＋陽台＋雨遮）＝公設比例。雖然2018年後新建案的雨遮不計坪不計價，不過2011至2018年間的雨遮，則是可登記不計價，2011年5月前則是可登記可計價，雨遮除了美觀，還有稀釋公設比的作用，因此單純看建商提供的公設比數字時，必須進一步拆解其中的各項面積，才能避免陷入數字迷思。

此外，平面停車位實際大小約在8到15坪之間，機械則為5到8坪，因此若登記的車位坪數過小，很可能是部分的地下室車道面積被列入到公設中，由全社區住戶共同分攤，對於沒有買車位的住戶來說不太划算，對買車位的住戶而言也似乎重複計算付費，容易引起爭議。

對於戶數多的新大樓社區，由於可以規劃的基地空間大，公設會規劃得比較多，藉以吸引買家，除了有常見的健身房，甚至有游泳池，視聽室，有些豪宅還會規劃酒吧區，宴會廳。若住戶夠多來分攤管理費，管理費也不見得過高，不過缺點就是也因為人多，出入複雜，尤其是開起住戶管委會，要統整意見，有時就比較麻煩，對於不愛運動或游泳的住戶，可能就會覺得該項公設實用性不高，尤其像游泳池的維護成本高，有人寧可去附近買健身俱樂部會員，反而比較實惠。

所以說，購屋時看到社區的豪華公設，不如先坐下來，攤開數字，了解實際的面積計算，同時盤算這些公設是否符合需要，再決定是要買豪氣的社區，還是要把錢花在刀口上，買個陽春住宅。